マイホーム探しの手順

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マイホームが欲しい!と思い立つたきっかけは人それぞれですが、そこからどのような手順で実際にマイホームを探すかは非常に重要です。

手始めにスーモ等で写真映えのする建売住宅や、住宅展示場で大手ハウスメーカーの豪華なモデルハウス、又は新築マンションの広々としたオプション満載のモデルルーム等を見学する方が多いようです。

実はこの「とりあえずの見学]がマイホーム探しの迷路の入口と言っても過言ではありません。そのようなことにならないように、ここではマイホーム購入の効率的な順番をご提示したいと思います。
(すでに迷走している感のある方も、ここでマイホーム探しを見直していただけると幸いです)

予算の決定

手順として一番最初にするべきはマイホーム購入予算の決定です。
これをしないで物件を見るのは非常に危険です。
最初に見た物件のグレードが高いと、「こんな家に住みたい!」という強い印象が残ります。これは自分が考えているより非常に強いインパクトです。その物件が十分に返済可能なレベルの物件であれば良いのですが、そうでは無い場合にもこの物件が基準となってしまうのです。 

その物件が予算オーバーであれば、自分にとって適正な価格の物件に妥協をするべきなのですが、最初に見た物件のインパクトが強く、妥協して選んだ物件はどれも霞んで見えてしまい、購入する気が起きなくなってしまう方が非常に多いです。

最初の物件見学の前に、自分の適正な予算を把握するのはとても大事なのです。

それではその「自分の適正な予算」を把握するにはどうすれば良いのでしょうか。

FPに相談して決める

私が考える一番良い方法は、ファイナンシャルプランナー(FP)に相談することです。
ただ、FPも色々なタイプの方がおり、不動産会社に所属しているFPは当初お問合せの物件が返済できるという提案をするケースが多く散見されますし、生命保険会社に所属しているFPさんは、「その前に保険を見直しましょう」と言って本題からズレてしまう場合が多いようです。
(保険の見直し自体は悪いことではないと思いますが、私は優先度ではマイホーム購入後の方がライフプランとリスクが固まってきているので良いと考えております。)

望ましいのは多少の費用を支払ってでも、しっかり将来のライフプランの相談に乗ってくれて、それに合わせたライフプラン表を提示した上で、適正なマイホーム購入資金(特に住宅ローンの借入額)を提案していただくことです。

ちなみに私は現役のさいたま市の不動産会社に勤務する不動産売買の営業マンですが、このブログからお問合せをいただくお客様には、ライフプランの聴取をさせていただいた上で、数パターンのライフプラン表とともに無理のない資金計画をご相談させていただきます。
三井住友銀行にて住宅ローン業務に8年従事した経験もありますので、ご相談と合わせて住宅ローンの審査の見込みもご提示させていただきます。
その上で、そのご予算の範囲内の物件探しをお手伝いさせていただきます。


(普段の業務では物件ベースでお問合せをいただいているので、その物件の購入の可否のご説明から資金計画のご相談という流れとなってしまっておりますが、本来は資金計画のご相談を受けてから物件のご提案がベストだと考えております。)
(こちらのブログからの資金計画のご相談は現在のところ埼玉県でマイホームをお探しの方に限らせていただいております。)

現在の家賃を基準に住宅ローン借入額を考える

FPにお金をかけて相談までしたくない、面倒くさいという方も多いです。その場合の簡単な目安となるのは現在のお住まいの家賃です。現在の生活が、その家賃でやっとの場合には少なくとも住宅ローンの月々の返済額は、少なくとも家賃以下にするべきです。住宅ローンについては別の記事で述べますが、まずはボーナス払い無しの月々の返済額を家賃以下とするイメージを念頭に置いてください。(住宅ローンのアプリで、お借入額と金利、期間を入力すれば返済額を簡単に計算してくれるものが沢山あります。将来の金利上昇も見越すのであれば、2%程度で入力して試算すると良いかもしれません)
上記の方法により算出された住宅ローン借入額に投入可能な自己資金を合計した額が、マイホーム購入予算の上限となります。
 これはあくまでも簡易的な予算の決定方法ですが、あまりにも無理な予算にはならないメリットがあります。
(住宅ローンの借入ができるか否かについては、ご年収やご年齢、現在のその他のお借入れによって変わりるのですが、この方法ではそこまでは把握できません)

探す地域の決定

予算が決まったら次は物件を探すのですが、これにも順番があります。
人によって、注文建築にしたい、新築戸建がいい、新築マンションが良い等のご希望もあるかと思いますが、それはまだこの時点では置いておいて、まずは希望の地域を決定します。
地域の広さについては、人それぞれのご希望があるかと思いますが、まずは第一希望のエリアを考えてみて下さい。例えばJR京浜東北線浦和駅徒歩15分以内としましょう。

スーモで物件検索

希望のエリアが決まりましたら、スーモで希望の駅とその駅からの距離の条件と、当初の予算を設定して物件検索をします。ここで新築戸建が希望であればまずは新築戸建で検索してみましょう。

ここで多数の物件があるようであれば、あなたのご希望のエリアであなたのご予算であれば十分に物件探しは可能となります。具体的な物件探しの段階に移ることとなります。

しかし、例えば予算が3000万円の方が浦和駅徒歩15分以内で新築戸建てを希望して検索してみた場合には、残念ながらその予算では該当する物件が全くありません。その場合の対処は非常に大事になります。

予算の変更はしない

上記の検索で、物件が全くない場合に一番やってはいけないことは予算を増額してしまうことです。
3000万円では物件が無いのであれば、3500万円、4000万円と伸ばしていくといくつか該当する物件が出てきます。これを試しに見学してしまうと大変です。立地も建物も満足できるこの物件を欲しくなってしまい、予算オーバーでのマイホーム購入の出来上がりです。あとは住宅ローン返済のための生活が始まるでしょう。もし購入しようとしたものの住宅ローンのお借入可能額が届かずに諦めた場合にも、この物件の印象が頭に強く残り、今後の物件探しの障害となります。エリアを妥協したり中古戸建に変更して物件見学をしても以前買えなかった物件と比較するとワクワクせず、とても購入に踏み切る気持ちになれず、マイホーム購入の迷路に入り込んでしまいます。

エリアの変更

当初の予算内の検索で物件が無かった場合には、エリアの変更が可能であれば希望のエリアを広げます。例えば駅15分以内の希望を駅25分以内まで広げたり、浦和駅ではなく数駅下りの駅まで広げて検索してみると、該当する物件が出てきます。

物件カテゴリー(注文建築・新築建売・中古戸建・マンション等)の変更

エリアが妥協できない場合には、物件カテゴリーの変更も妥協方法の一つです。新築戸建を希望していたが、希望のエリアで予算内の新築戸建が無い場合には、中古戸建や中古マンションを検索すると該当する物件がある可能性があります。(エリアによっては新築マンションも予算内であるかもしれません)

物件の見学

予算オーバーの物件は絶対に見学しない

前記の地域や物件カテゴリーの変更により、物件が出てきたら初めて具体的にどの物件を見学するかを検討することとなりますが、先にも述べさせていただきました通り、絶対に予算オーバーの物件を見学するのは避けましょう。新築戸建の分譲地などは、2980万円~という表示でも10棟以上の大型分譲地等は最多価格帯が4000万円だったりして、結果的に予算オーバーの物件を見る機会が出てきてしまいますが、誘惑に駆られてはいけません。そのような分譲地はまずは資料請求して区画と価格と間取りを把握して予算内の物件の間取りが検討可能なものかどうかを確認すると良いでしょう。

可能なら外観や立地のみ下見してみる

現在はスーモで物件の場所を明示しているものも多いですし、中古マンションであればマンション名だけでグーグルマップで立地は特定できます。まだ問い合わせするまでは気持ちが進まない場合には、自分で外観や立地を見てみるのも方法の一つです。

未公開物件に騙されない

「お買い得な未公開物件が沢山あります!会員登録すればご覧になれます!」という誘い文句で不動産会社への会員登録を促す会社が良くありますが、未公開でお買い得な物件は基本的にありません。なぜかというと不動産に限らずですが、商品を少しでも高く売るためには、まずは希望の高めの価格で売りに出して、購入していただける方を探します。それでも残念ながら希望の金額で売れない場合には価格を下げていき、需要と供給のバランスが一致したところで成約します。  
ですので、一部の方にしか物件情報を提供しない未公開の状態でお値段を安く売るということは基本的にはありません。特に新築戸建等の不動産業者が売主の物件ではありません。中古マンション、中古戸建ではお買い換え等で稀に近所に知られたく無いので広告無しで未公開で売りに出ている場合がありますが、安いかというと別の話となります。
「まだ未公開の建築中の新築戸建てで、今だけお問い合わせいただいている会員様限定で特別価格で購入できます!」などという不動産会社や営業マンには気を付けましょう。その物件が良いか悪いかは別として、セールストークが理論的におかしいのに堂々とお客様に話す時点で信用できません。

信用できる不動産営業マン(不動産エージェント)に物件探しを任せる

上記のように物件検索をしても、どの物件は大丈夫なのか、どの不動産会社は信用できるのかが、なかなか判断できないまま時間だけが過ぎてしまう場合も多いです。
実は物件の大半はどの不動産会社でもご紹介ができます。そもそも良い営業マンに出会えれば、今回ご紹介させていただいた手順の最初の予算決めから地域や物件カテゴリ―の選定、希望に近い物件探しまで、その営業マンに任せることができます。
ただ、不動産会社の社員の営業マンですと、人格や知識が十分な良い営業マンでも会社の目標数値に縛られて、「今月中に絶対1件契約しろ!」というような状況に追い込まれるのは日常茶飯事で、すぐに契約を迫らざるを得ない場合も多いです。 

そのような中で最近選択肢の一つとなっているのが、不動産エージェントにマイホーム探しをお願いするという方法です。不動産エージェントと不動産営業マンとの違いは、前者は不動産会社の正社員であることに対して不動産エージェントは、不動産会社と業務委託契約を結んだ個人経営者となります。

不動産エージェントは不動産会社と業務委託契約を結んで不動産営業の仕事を行いますが、社員ではないので出社義務も無く、基本給もありません。契約した場合には一定割合の報酬が得られる業務委託契約を結んでいるので、あくまでも会社と業務委託契約を結んでいる個人事業主(フリー)です。(お客様に対しての不動産業者としての責任は当然不動産会社にあるので、その部分では社員の不動産営業も不動産エージェントも変わりません。) 

基本給も無いので、会社の業績や目標に縛られず、自分のペースで仕事をしており、不動産営業として多数の経験を積み、やりがいを感じて独立志向から不動産エージェントとなった人も多いです。 

かくいう私も現在は会社員の不動産営業マンですが、不動産エージェントへの転身を念頭においております。その準備段階としてこのブログからお問合せをいただいたお客様には、勤務時間外を利用してこれまでの自分の知識と経験から、私が考える無理のないマイホーム探しのお手伝いをしたいと考えております。(幸いな事に現在私の勤務する不動産会社は自社保有の物件の販売がメインなので、その他の物件の仲介実績については重きを置かれていないので、得にノルマとも関係ありません)

こちらをお読みいただき、ご興味をいただけた方はお気軽に「お問合せ」からご質問をいただけると幸いです。

              

この記事を書いた人
この記事を書いた人

埼玉県在住の現役不動産売買営業マン。
春日部市出身。県立不動岡高校→大東文化大学卒業。
【保有資格】
宅建、FP2級、宅建マイスター、大型自動車、大型自動2輪免許
【主な職歴等】
警察官を4年半(最終の階級は巡査部長)
配置薬(置き薬)の営業
ゴルフ用品メーカーの営業
ゴルフ練習場の従業員
不動産仲介営業(4年)
メガバンクの住宅ローン営業、相談、審査等(8年)
新築建売住宅の営業(現職、現在7年半経過)
【家族】
妻、子供2人(ともに大学生)、トイプードル1匹

就職氷河期に公務員(警察官)となり26歳で1回目の昇任試験合格、さらに結婚と順風満帆なスタートを社会人生活のスタートを切るものの、役職が付いたことで仕事(当時は刑事)と性格のミスマッチを実感して退職。以後職を転々としながらも何とか30歳でマイホーム購入。その嬉しさから不動産営業マンに転職したことで仕事とのミスマッチが解消。紆余曲折の中で何とか離婚せず子育ても間もなく終了。
これまでの経験を活かして、単なる知識だけではないライフプラン相談から、無理の無い予算でのマイホーム購入を提案中。

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